知っておきたい売却後のトラブル～瑕疵担保責任(契約不適合責任)とは？～ | 平塚市で不動産売却や買取を行う不動産のプロが有益情報は随時発信

これまで瑕疵担保責任呼ばれていたものは令和2年4月1日の改正民法施行により【契約不適合責任】となりました。

契約不適合責任とは、売却した物件に欠陥があった場合に売主が負う責任のことです。

その瑕疵(雨漏り・シロアリ被害等の欠陥)が通常の注意をしていても気づかないものである場合、買主がその瑕疵を知ったときから1年以内であれば売主は買主からの損害賠償の請求・契約解除を受け入れなければいけません。

そして契約不適合責任はそれに加えて履行の追完請求・代金減額請求に対する請求にも応じる必要があります。

この改正により買主は請求の選択肢が増えメリットがありますが、売主にとっては責任が重くなる内容となりました。

※この場合売主の過失は要件ではありません。  

民法では、購入してから何年経っても買主が瑕疵を見つければその時から1年以内であれば賠償を請求できます。しかしこれでは売主の責任が過大になってしまう為、一般的には 売主が個人の場合は瑕疵担保責任の期間を2～3ヶ月と定めることが多く、不動産会社の場合は宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間は2年以上となっています。  

また、中古住宅か新築住宅によっても瑕疵担保責任の規定は違います。  

＜中古住宅＞

築年数がある程度経っている中古物件に関しては、瑕疵担保責任が契約により免除されている場合も多くあります。この場合は例え瑕疵があったとしても、責任を追及することは原則できません。しかし売主が知っていながら敢えて事実を伝えなかった瑕疵については責任を追及できます。

※売主が不動産会社の場合は瑕疵担保免責としても、それは無効となり2年の瑕疵担保責任を負うことになります。  

＜新築住宅＞

平成12年4月1日施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、全ての新築住宅は10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務化されました。これにより売主・新築住宅の請負人は構造耐力上主要な部分(住宅の基礎や梁、柱等)と屋根等の雨漏りについての部分は引渡しの日から10年間はその瑕疵を補修する等の義務を負います。

※自然劣化による不具合や売買の際に通常点検で発見できたような欠陥については保証対象外です。

～心理的な瑕疵～

ちなみに、物理的な瑕疵以外に心理的ダメージについても瑕疵担保責任の対象となることがあります。物件内で自殺があった・変死体が発見された・殺人事件があった等です。これらの出来事には告知義務があり、買主にしっかり周知させる必要があります。これを怠れば瑕疵担保責任の対象となります。  

瑕疵担保責任のトラブルに巻き込まれてしまうと最悪の場合裁判になるケースもあります。そうならないためにも、事前に売主は瑕疵担保責任についてよく調査・打ち合わせをして、買主に伝えるべき事項を確認しておかなければいけません。