【不動産売却】不動産売却でかかる税金の計算方法を解説 | 平塚市で不動産売却や買取を行う不動産のプロが有益情報は随時発信

不動産売却を行った際、税金の納付が必要な場合があります。

今回は不動産売却時にかかる税金の種類やその計算方法などについて、詳しく解説していきます。

不動産売却を行った際は税金が発生

不動産売却を行うと、手続きに際して印紙税や登録免許税がかかるほか、売却益が発生した際はいわゆる譲渡所得税が発生します。

不動産売却でかかる税金について解説

本項では不動産売却時に発生する主な税金について解説します。

印紙税

印紙税は不動産売買契約所、不動産交換契約書、不動産売渡証書といった課税文書に対して発生する税金で、契約金額に応じて納付すべき額が定められています。

また、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された文章については軽減税率の対象になります。

印紙税の税額

登録免許税

抵当権抹消登記や名義変更登記などを行う際は登録免許税の納付が必要です。

登録免許税の税額

登録免許税は以下の式によって求められます。

登録免許税=不動産評価額×税率

_{*「住宅用家屋の所有権の移転登記」の軽減税率}

_{以上、国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm}

_{をもとにライター作成}

なお、登録免許税は買主と売主の双方が連帯して支払うことが法律で定められていますが、商慣習上、移転登記の場合は買主、抵当権抹消登記は売主および所有者の負担になる場合が多いようです。

譲渡所得税

譲渡所得税は不動産売却時に発生した所得（＝譲渡所得）に対して発生する税で、所得税と住民税のことを指します。

課税譲渡所得 = 売却金額-取得費-譲渡費用(-特別控除)

譲渡所得税は不動産売却を行った翌年の確定申告期間に確定申告をしたのちに納付します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は売却した不動産の所有期間によって税率が異なるという特徴があります。

具体的には5年を境に、5年を超えて所有した場合は「長期譲渡所得」、5年以内の場合は「短期譲渡所得」という区分になります。

マイホームを売却した場合は軽減税率の対象

一定の要件を満たしたマイホームを売却する場合は所得税の軽減税率の対象になります。この場合、譲渡所得のうち6000万円は税率10.21%、6000万円を超える部分については15.315%となります。

例えば、課税譲渡所得が7000万円の場合、譲渡所得税は以下の通りになります。

(1)6000万円の部分

6000万円×14.21%=852万6000円

(2)6000万円を超える部分

(7000万円-6000万円)×20.315%=203万1500円

(3) (1),(2)の合計

852万6000円+203万1500円=1055万7500円

軽減税率を適用しなかった場合の譲渡所得税は1218万9000円となるので、200万円近く節税ができます。

なお、軽減税率の適用には以下の要件を満たしている必要があります。

_{（1）日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 （注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまることが必要です。 イ 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。 ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。}

_{（2）売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。}

_{（3）売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。}

_{（4）売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。}

<sub>（5）親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htmより引用</sub>

譲渡所得税の計算例

ケース1: 土地を売却し課税譲渡所得2000万円、所有期間が20年の場合

所得税: 2000万円×15.315%=306万3000円

住民税: 2000万円×5%=1000000円

ケース2: 一軒家を売却し課税譲渡所得3000万円、所有期間が3年の場合

所得税: 3000万円×30.63%=306万3000円

住民税: 3000万円×9%=2700000円

特別控除を適用する場合は赤字でも確定申告必要

基本的に取得費が売却額を上回るなどして譲渡所得が赤字になった場合は確定申告が不要です。

ただ、税法上の特別控除を受ける場合は例外的に確定申告が必要になります。

2023年の確定申告期間は2月16日〜3月15日

ちなみに昨年分（2022年）の所得についての確定申告期間は2月16日〜3月15日です。

期限内の確定申告を怠ると延滞税などの支払いが課される可能性もあるので、必ず期間内に確定申告を行うようにしましょう。

_{参考：【2022年最新版】今年分の確定申告期間は2月16日〜3月15日 | 不動産に関する確定申告について解説}

まとめ | 不動産売却でかかる税金を計算してみよう

不動産売却にあたっては主に印紙税や登録免許税、譲渡所得税の納付が必要です。

軽減税率や特別控除の適用によって節税が期待できるので、今一度売却を検討している不動産の状態を確認しておきましょう。