不動産売却における個人間売買の注意点 | 平塚市で不動産売却や買取を行う不動産のプロが有益情報は随時発信

自己所有の不動産を売却する場合、多くの場合は不動産の仲介業者に依頼し、買主を見つけるところから契約・引渡しまで一貫して任せる方がほとんどです。

そして無事取引が完了すると仲介会社へ【仲介手数料】を支払います。

仲介手数料は宅建業法により【契約価格の3％+6万円に消費税】と決められており、契約金額が大きくなればなるほど仲介手数料も大きくなります。

中には仲介手数料が勿体ないと思う方もいるでしょう。

その場合、個人間での不動産の売買自体は法令やその他の制限で禁止されてはいないので、個人間での売買は可能です。

個人で売買を行う場合には以下の手順で進めて行きます。

①    買主を見つける

②    契約交渉をする(金額・設備・引渡し後の保証等)

③    契約の締結・手付金の授受

④    残金決済・引渡し・名義変更

⑤    アフターフォロー

・買主を見つける

まずは購入希望者を見つけなければ話は進みません。

仲介会社のように専門のサイトを持っているわけではないので、近隣の人に声をかけたりSNSで呼びかけたり個人売買専用のサイトに掲載します。

ここでの注意点は相手がどういった人物かよく見極める事です。

不動産を購入する人は大抵住宅ローンを組みます。

その審査に通らなければ契約は白紙となりまた一から探し直しです。

また、反社会的な人や著しく攻撃的な人は後々トラブルに繋がる可能性もあるので注意が必要です。

その他、購入希望者の不動産内覧の立ち会いや不動産のアピールも自身で行う必要があります。

・契約交渉をする

購入希望者が現れたら、お互いに納得のいく契約内容にするため様々な交渉をしなければいけません。

金額はどこまで下げることができるか、設備は正常か修理が必要か、修理が必要な場合の費用負担はどちらがするのか、引渡し後に重大な瑕疵を発見した場合はどのように対処するのか等…。

購入希望者との良好な関係を保ちながらも譲れない事柄はしっかりと伝える必要があります。

・契約の締結・手付金の授受

契約が決まったら、売買契約書を作成します。

契約の際には買主より【手付金】を受け取ります。

手付金は正当な理由無く契約を白紙にする場合に、買主は手付金の放棄・売主は手付金の倍返しで契約を白紙にできるという意味があります。

ここでの注意点は契約書の内容に漏れがないように！と言う事です。契約書は売主・買主一部ずつ保管し後のトラブルにならないようにしっかりと取り決めた内容を記載します。

・残金決済と引渡し、名義変更

契約時に定めた時期に不動産の残金の決済と不動産の引き渡しを行い、同時に登記名義の変更を行います。

不動産の決済は金額が大きく住宅ローンを組むことが多いので、事前に住宅ローンを組む金融機関に決済の連絡しその金融機関での決済になる場合もあります。

また登記名義の変更は仲介会社が入る場合は司法書士に依頼することがほとんどですが、自身での変更も可能です。

決済の前に十分に確認しておきましょう。

・アフターフォロー

引渡しが終了し、完全に名義も変更された後に買主が住まいながら重大な瑕疵に気付くこともあります。

基本的には契約時の決まりに従い対処しますが、専門の知識を持ち合わせずに契約書など作成すると不適切な取り決めになってしまっている場合もあり大きなトラブルに発展するケースも少なくありません。

自己所有の不動産にどのような瑕疵があるのか、専門の知識が無いと見つけることが難しいものもありますので注意が必要です。

個人間売買は仲介手数料を節約できるメリットはありますが、その分かなりの手間と時間が掛ります。

また、住宅ローンは個人間売買の場合は審査が非常に厳しく、現金分割購入などにすると支払いが滞ってしまったり、最悪の場合支払いをしてくれなくなるリスクがあります。

また、不動産の適正価格を見誤ったり、契約書の内容を間違えてしまったり、必要書類が足りなかったりと様々なリスクを伴います。

その意味では、仲介手数料とは適正で正確なリスクの少ない契約を果たす為の必要経費と捉えることもできますね。