不動産売買によくあるトラブル | 平塚市で不動産売却や買取を行う不動産のプロが有益情報は随時発信

不動産売買のよくあるトラブルは大きく２つ、「契約の解除に関するトラブル」「瑕疵問題に関するトラブル(契約不適合責任)」です。

＜契約の解除＞

不動産の売買は契約から引渡しまで1ヶ月程期間があることがほとんどです。

その期間に売主・買主が「やっぱりこの売買はやめよう」ということがあります。

これが契約の解除です。

なぜそのようなことが起きるのか、それは「契約締結後の契約の解除は簡単にはできない」という認識が不足していることから起こる場合が多いです。

売主・買主のどちらかが、安易に契約を決め、安易に解除することができると考えていると、実際に契約解除のための金銭が発生する事になったり、解除を拒否された際に大きなトラブルになります。

契約の解除には、契約が解除できるのか、また解除したことでどのような効果が発生するのかという問題がしばしばでてきます。

基本的に契約時の手付金は特段の定めがなければ「解約手付」とされ、当事者の一方が履行の着手するまでは買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより、解除できます。

※履行に着手していた場合は契約違反による「違約金」が発生します。

また、売主が宅建業者ではない場合、手付解除期日の特約を設けることができるので、期日が過ぎていないか注意が必要です。

売主が宅建業者の場合は、テント張りや仮設小屋での販売、押しかけ訪問販売など「事務所等」以外の場所で売買契約を結んだような場合、宅建業者から書面によるクーリング・オフ制度について告げられたその日から８日以内に限り、解除通知書面を発信すれば無条件に契約の解除ができます。

※ただし、買主が、自宅または勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出、そこで申込みあるいは契約をした場合には、無条件で申込みの撤回または売買契約の解除をすることはできないことになっています。

また、契約締結前に支払う「申込金」に関しては自己都合のキャンセルであっても返還されます。

契約後、「同じマンションに暴力団事務所があった」「殺人事件があった」等の重要な告知事項がなされず契約後に知った場合、売主には瑕疵担保責任に基づき、媒介業者には媒介契約に基づく債務不履行責任により損害賠償等の請求が可能です。

しかしながら、契約の解除は「目的の達成ができない」場合に限ります。

他にも様々な契約解除に関するトラブルが発生しています。

売買契約を締結するときは契約書・重要事項説明書などでしっかりと説明を受け、不明点があれば完全に理解できるまで説明を求めましょう。

＜瑕疵問題＞

不動産の引渡し後に重要な瑕疵が発見された場合、売主は重い責任を負います。主に以下のような場合があります。

・物理的瑕疵…雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障など

・法律的瑕疵…都市計画法や建築基準法など法律による制限により建物が建てられないなど

・心理的瑕疵…過去に事件や事故が起こっていたなど

・環境的瑕疵…暴力団施設やゴミ処理施設、火葬場、カルト宗教施設が周辺にあるなど    

瑕疵は売主が知りながら告げなかったのか、または本当に知らなかったのかで責任の取り方が違います。

そのため、修繕を求める買主と重い責任を負いたくない売主の間でトラブルになるケースがあります。

基本的には売主が個人の場合、瑕疵担保を免責にして売却することが可能です。しかし売主が瑕疵を知りながら告げなかった場合は瑕疵担保責任を負うことになります。

(瑕疵を「知っていた・知らなかった」は証明することが難しいために、トラブルになる要因でもあります)

※宅建業者においては最低2年は瑕疵担保責任を負わなければいけないことになっています。

重大な瑕疵により目的が達成できない場合は契約解除ができ、解除できない場合は損害賠償の請求ができます。

2020年4月の民法改正により瑕疵担保責任は契約不適合責任となりました。これにより、以下の違いがあります。

・瑕疵担保責任では、「契約解除」と「損害賠償請求」しかできませんが、契約不適合責任ではこれに加えて「追完請求(修補請求や代替物の引渡し)」、「代金減額請求」が可能となります。

・瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵に対してのみ責任を追及されますが、契約不適合責任においては契約の内容に対して不備がないかが見られ、欠陥が隠れているかどうかは関係がありません。  

不動産売買のトラブルは金額が大きいので、裁判になるケースも多々あります。

また、売買契約の際には専門的な知識でのチェックも必要となってきます。

基本的には不動産のプロである不動産会社を仲介に入れて、一つ一つ内容を確認し、宅地建物取引士に説明を受けながら安全に取引を行いましょう。