マイホームの買い替え特例について解説 | 3000万円控除と比較 | 平塚市で不動産売却や買取を行う不動産のプロが有益情報は随時発信

マイホームの住み替えを行う際に役立つ制度に通称「買い替え特例」があります。これは不動産の売却によって発生した譲渡所得税の繰越をすることが可能な制度です。

この記事では買い替え特例とは何か、どのくらいの税金を節約できるのかについて解説します。

買い替え特例は所得税を繰越できる制度

買い替え特例は正式名称を特定の居住用財産の買換えの特例といい、買い替え時、令和5年12月31日までに行った以前の住居の売却について、発生した売却益に対する譲渡所得税の支払いを将来に延期できる制度です。

特定のマイホーム（居住用財産）を、令和5年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。 これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

_{国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm}  

買い替え特例を適用できる条件

買い替え特例を適用するには一定の要件を満たしている必要があります。

要件は以下の通りです。

売却する住宅についての要件

1. 自らの居住用財産であること
2. 日本国内に所在していること
3. 住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
4. 家屋を取り壊した場合は以下の条件を満たすこと (a)所有期間が取り壊された年の1月1日において10年を超えること (b)取り壊した日から1年以内に譲渡契約が結ばれ、かつ住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること (c)取り壊しから譲渡契約を結んだ日までその敷地を駐車場の用などに供していないこと
5. 売却代金が1億円以下であること
6. 居住期間が10年以上かつ売る年の1月1日時点で家屋、敷地の所有期間が10年以上であること
7. 3000万円特例などの控除の適用をしていないこと
8. 親子や夫婦等、特別な関係にある相手に売っていないこと

買い換える住宅についての要件

1. 建物の床面積が50平方メートル以上、土地面積が500平方メートル以下であること
2. 前の住宅を売った年から3年の間に買い替えをすること
3. 売った年またはその前年に取得した場合は、売った年の翌年12月31日までに住むこと
4. 売った年の翌年に取得した場合は、取得した年の翌年12月31日までに住むこと
5. 令和6年1月1日以降に入居する新築住宅で、以下の条件のいずれかを満たすもの (a)令和5年12月31日以前に建築確認完了 (b) 令和6年6月30日以前に建設 (c) 一定の省エネ基準を満たすこと
6. 中古住宅で、耐火住宅の場合は取得時から25年以内に建設されたものか、耐震基準を満たすもの
7. 中古住宅で、耐火住宅でない場合は25年以内に建設されたものか、かつ取得期限までに耐震基準を満たしうるもの

_{参考；国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm}

譲渡所得税から控除できるわけではない

ここで注意しなくてはならないのは、この特例の適用によって譲渡所得税の支払いを控除できるわけではないという点です。

買い替え特例はあくまで譲渡所得税の支払いを将来に繰越できる制度です。支払う金額が減るわけではない点に注意が必要です。

買い替え特例と3000万円控除は併用可能？

買い替え特例は3000万円控除などの特例と併用することはできません。

譲渡所得の金額や、今後買い換えた住宅を何年所有するかといった視点から考え、どちらの特例を選ぶべきかを考える必要があります。

買い替え特例と3000万円控除の比較

まとめ | 買い替え特例は譲渡所得税の支払いを将来に繰越できる制度

いわゆる買い替え特例は、住み替えに伴うマイホームの売却時に発生した譲渡所得税の支払いを、新しいマイホームの売却時まで繰り越せる制度です。

控除はありませんが、これを使うことで買い替え時の負担を減らすことが期待できます。