住宅ローンが払えないとどうなる？住み続ける選択肢は？

2022/12/26

住宅ローン

住宅ローンは家計の中でも大きな比重を占める支出です。

もしも、家計の急変など何らかの事情によって住宅ローンが払えなくなってしまったときはどうなるのでしょうか？

当記事では住宅ローンの支払いが難しくなった時に何が起こるか、また支払いが難しくなっても自宅に住み続けるための対策について考えます。

住宅ローンが支払えないケースを時系列で解説

住宅ローンが支払えなくなってしばらく経つと、保証会社や金融機関による手続きが始まります。

～2ヶ月

金融機関から電話や催促書・督促状が届き、支払いの催促を受けることになります。

～3ヶ月

3か月ほど支払いが滞ると、多くの場合では個人の信用情報に金融事故情報（正式には異動情報という）が記録されることになります。

金融事故記録は俗に言う「ブラックリスト」で、この記録がつくとローンやクレジットカードの審査に通りにくくなってしまいます。

～6ヶ月

滞納状態が6ヶ月程経過すると、「期限の利益喪失」が発生します。

そもそも期限の利益とは、「債務者（ローンを支払う側）が債権者（金融機関）に対して、支払期日まですべての債務を返済しなくてよい権利」のことを指します。

期限の利益が喪失することはすなわち、返済しなくてもよい権利を失った、つまりは金融機関が支払いを待てなくなったことを意味するので、組んだローンの一括払いを要求されます。

_{（期限の利益の喪失）第一三七条　次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
一　債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
二　債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
三　債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。

民法第137条より引用}

～7か月

7か月ほど滞納し続けると、「代位弁済通知」が届き、保証会社が住宅ローンの一括返済を行います。

代位弁済通知は、保証会社が債務者の代わりに債務を支払ったことを示すものです。

これが来るとその後強制執行（後述）が行われることが多いため、代位弁済通知は強制執行のサインと言われています。

～13か月

滞納状態が始まって9~11か月ほどで、抵当権に基づいて保証会社が自宅の差し押さえを行い、自宅が競売にかけられます。

競売は保証会社が現金を回収する目的で、強制力をもって担保としている不動産を売りにかける行為です。

競売にかけられた場合、概ね13か月以降に現地調査などを経て入札が開始され、買主が決まり次第その旨が通知されます。

住宅ローンが払えなくなっても自宅に住み続けるための対策2つ

住宅ローンの返済が難しくなっても、なんとか今の自宅に住み続けたいと思う方もいらっしゃるかと思います。

ここでは、住宅ローンが支払えなくなった際に自宅に住み続けるための対策について考えます。

住宅ローン特則の活用

住宅ローン特則は正式名称を「住宅資金貸付債権に関する特則」といい、いわゆる個人再生を行う際に返済スケジュールの組み直しを行うことで、例外的に住宅ローンの返済を続けることができるようになる制度です。

ただし、住宅ローン特則の利用には以下のような要件があります。

_{民事再生法第１９６条

① 住宅　個人である再生債務者が所有し，自己の居住の用に供する建物であって，その床面積の２分の１以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるものをいう。ただし，当該建物が二以上ある場合には，これらの建物のうち，再生債務者が主として居住の用に供する一の建物に限る。

② 住宅の敷地　住宅の用に供されている土地又は当該土地に設定されている地上権をいう。

③ 住宅資金貸付債権　住宅の建設若しくは購入に必要な資金（住宅の用に供する土地又は借地権の取得に必要な資金を含む。）又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって，当該債権又は当該債権に係る債務の保証人（保証を業とする者に限る。以下「保証会社」という。）の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものをいう。

④ 住宅資金特別条項　再生債権者の有する住宅資金貸付債権の全部又は一部を，第１９９条第１項から第４項までの規定するところにより変更する再生計画の条項をいう。

⑤ 住宅資金貸付契約　住宅資金貸付債権に係る資金の貸付契約をいう。

民事再生法第１９８条

第１項　住宅資金貸付債権（民法第４９９条の規定により住宅資金貸付債権を有する者に代位した再生債権者（弁済をするについて正当な利益を有していた者に限る。）が当該代位により有するものを除く。）については，再生計画において、住宅資金特別条項を定めることができる。ただし，住宅の上に第５３条第１項に規定する担保権（第１９６条第３号に規定する抵当権を除く。）が存するとき，又は住宅以外の不動産にも同号に規定する抵当権が設定されている場合において当該不動産の上に同項に規定する担保権で当該抵当権に後れるものが存するときは，この限りでない。

第２項　保証会社が住宅資金貸付債権に係る保証債務を履行した場合において，当該保証債務の全部を履行した日から６月を経過する日までの間に再生手続開始の申立てがされたときは，第２０４条第１項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなる者の権利について，住宅資金特別条項を定めることができる。この場合においては，前項ただし書の規定を準用する。

第３項　第１項に規定する住宅資金貸付債権を有する再生債権者又は第２０４条第１項本文の規定により住宅資金貸付債権を有することとなる者が数人あるときは，その全員を対象として住宅資金特別条項を定めなければならない}