不動産を活用した相続税対策 | 平塚市で不動産売却や買取を行う不動産のプロが有益情報は随時発信

団塊の世代が後期高齢者になる2025年、本格的に大量相続の時代がやってきます。

不動産を活用した相続税対策は節税効果が大きいため、具体的に考え始めている方も多いのではないかと思います。

そこで、今回は不動産を活用した節税対策の方法やリスクを考えていきたいと思います。

不動産がなぜ節税になるのかというと、法律で決められた財産評価額を引き下げられるという仕組みからです。

現金１億円をそのまま相続すると相続税の評価額は１億円ですが、現金を不動産に換えることで、土地は２０～３０%減額、建物であれば築年数によっては３０～７０%程度に評価額を抑えることができます。

また、賃貸不動産であれば、さらに評価額を抑えられます。

不動産の時価と相続税の評価額には差があり、その差を利用した節税対策と言えます。

それでは具体的に不動産を活用した相続税対策を見ていきましょう。

＜賃貸アパート・マンションの建築＞

自己利用より第三者に賃貸した方が評価額は低くなります。

新築アパートの相続評価額は建築量の6割程度、さらに賃貸利用の場合は自己利用の70％になります。

※賃貸アパート・マンションの場合は建築後の稼働率もよく考慮しましょう。

空室ばかりで収益もなければ不動産そのものの価値が下がります。

＜ワンルームマンションの購入＞

賃貸用ワンルームを購入すると、相続税評価額が時価の3分の１程度になります。

1棟ではなく、１部屋づつの所有権になることで相続人が複数いる場合は遺産分割がしやすいという利点もあります。

※駅近で利便性の良い所を選び、空室のリスクを回避する事がポイントです。

＜タワーマンションの高層階の購入＞

タワーマンションの時価は高層階ほど高いです。

しかし固定資産税評価額(相続税評価額)は高層階だからといって高くなるわけではなく、低層階と同じ評価になります。

つまり本来の価値よりもかなり低い評価額で相続税を支払うことができます。

※今後評価方針の見直しが検討されておりその点で注意が必要です。

＜相続時精算課税制度を利用して賃貸物件を相続する＞

相続時精算課税制度とは生前に贈与された財産に対する税金が相続時に一緒に課税される制度です。

財産の評価額が2,500万円を超えない限り、何度でも非課税で贈与できます。

ただし2,500万円を超えた贈与財産については、一律で20%の贈与税が課税される仕組みです。

賃貸物件は現金よりも評価額が低いため、価値の上昇が見込める賃貸物件を相続時精算課税制度で贈与すると、贈与した時点の低い評価で相続税が計算されるため、税負担を抑えられる可能性があります。

＜認知症におけるリスク＞

2025年には認知症になる方が700万人を超えるとの予想です。

65歳の高齢者のうち５人に1人が認知症・認知症予備軍になるということです。

認知症を発症してしまうと、本人の意思で不動産の建築・売買・賃貸をすることができなくなります。

つまり積極的な不動産の相続税対策や不動産投資ができなくなります。

そのため、元気なうちに次世代に不動産の管理処分の権限を移す、信託契約を結ぶことを検討してみるのも一つです。  

「まだまだ元気だし、相続について対策することは早い気がする」という方も多いと思います。

しかし実際に対策をしようとすると様々な専門家や不動産会社に足を運び、多くのことを調べ、何度も検討を重ね、ようやく実行されるのです。

後悔しない節税対策を取るには時間にゆとりを持った早めの行動が大切ですね。