不動産の売却に伴うトラブル　囲い込み① | 平塚市で不動産売却や買取を行う不動産のプロが有益情報は随時発信

不動産売却に伴うトラブルに囲い込みと言うものがあります。

囲い込みについてお伝えする前に、まずは媒介契約についてお伝えします。

媒介契約とは

不動産を売却する際、売却を依頼した不動産会社と結ぶ契約です。契約を結んだ不動産会社は、売り主に代わって買い手を探し、交渉を行います。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約

不動産会社１社にのみ売却の仲介を依頼する契約です。他の不動産会社に仲介の依頼は出来ません。

また、依頼者は自分で買い手を見つけることも出来ません。

不動産会社は、契約から5日以内に「レインズ」と呼ばれる不動産業者向けの、物件の情報を共有するデータベースに、物件を登録する義務があります。

専任媒介契約

専任媒介契約も、不動産会社１社にのみ仲介を依頼する契約です。専属専任媒介契約との違いは、依頼者が自分で買い手を見つけることが出来る点です。

不動産会社は、契約から７日以内の「レインズ」への登録が義務付けられています。

一般媒介契約

複数の不動産会社に売却の仲介を依頼出来ます。自力で買い手を探すことも可能です。

「レインズ」への、物件を登録する義務はありません。

「囲い込み」とは？

「囲い込み」とは、不動産会社が売り主から専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却の仲介を依頼された物件を、意図的に他社に紹介せず、売却も購入も自社でのみ契約しようとすることをいいます。

本来であれば、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、「レインズ」に物件を登録しなくてはいけません。

そしてレインズを通してその物件に他社から問い合わせがあれば、それを契約を結んだ依頼者に報告しなくてはいけません。

しかし、囲い込みをしようとする不動産会社はレインズへの登録を怠ったり、他社からの問い合わせに対して、「その物件はすでに申し込みが入った」などと噓をつき、他社への紹介を断ったりするのです。

なぜ「囲い込み」をするのか？

他社からも買い手を見つけ、早く売却する方が良さそうなのに、なぜ不動産会社はこのように囲い込みをするのでしょうか？

その理由は、仲介手数料です。

仲介手数料の入手方法は２つあります。

まず、売り主と契約している不動産会社と、買い手を探し出した不動産会社が別の場合です。

この場合、売り主と契約している不動産会社は、当然売り主からのみ仲介手数料を受け取ります。これを「片手仲介」といいます。

もう一つは、売り主と契約している不動産会社と買い手を探し出した不動産会社が同じ場合です。

これは「両手仲介」と呼ばれ、１社が売り主と買い手双方から仲介手数料を受け取ることが出来、手数料収入が２倍になります。

囲い込みを行う不動産会社は、依頼者の利益よりも両手仲介により得られる多額の手数料を優先しているのです。

以上、「囲い込み」について、「囲い込み」とは何か？なぜ「囲い込み」が行われるのかをお伝えしました。

次回は「囲い込み」によるデメリット、「囲い込み」をされた場合の対策などについてお伝えいたします。