シニアからのマンション住み替え～マンションは寿命が来たらどうなる？～ | 平塚市で不動産売却や買取を行う不動産のプロが有益情報は随時発信

子どもが巣立ち、夫婦二人で一戸建ては広すぎるという理由から、コンパクトなマンションにお住み替えをするシニア世代の方々も増えています。

「今から新築マンションというよりは、中古の手頃なマンションが欲しい。」そう考える中で気になるのはマンションの寿命ではないでしょうか。

せめてあと○○年は住み続けたい、終の棲家にしたいと希望する方は、「このマンションあとどれくらいもつんだ？」と質問されるケースがとても多いように感じます。

国土交通省によると鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は100年を超えると言われています。

実際にはどうなのでしょう。

建て替えられるマンションの最も多い築年数は築30年～40年、こう聞くとかなり短いように感じますね。

これにはいくつかの理由があります。

1970年代の高度成長期、マンションをはじめ民間や公共のビルの建築ラッシュでした。

そのような建築ラッシュの中、大工さんは忙しさのあまり細かいところまで目が届かず、小さな欠陥から大きな劣化へとつながります。

大量に使うコンクリートも普段使う川砂が足りなくなり、洗浄が不十分な海砂を使うことで、塩分が鉄筋を劣化させていきます。

実際にこの時期のマンションは竣工当初から「欠陥マンション」として社会問題化し、約10年後には雨漏りなどの問題も相次ぎました。

その上1960年代～1970年代には修繕計画が作成されず修繕費として積み立てをしていませんでした。

それが2022年には築55年を迎えようとしている現在、修繕だけでは補強できない劣化が激しくなり、多くのマンションが建て替えをしているのが現状です。

また、1981年6月1日前に建築確認を受けた旧耐震基準に基づくマンションは、補強工事の必要がありますが、実際には補強よりも建て替えをされたケースの方が多いのです。  

しかしながら、近年建てられているマンションの質は高く、しっかりした修繕計画の元管理されていることから、今後100年かそれ以上の寿命になることが十分考えられます。  

それでは実際にはどのような流れで建て替えが行われるのでしょう。

１．建て替えの検討 建て替えについて有志の勉強会や情報収集を行う。

２．管理組合に提案・具体的に検討 管理組合総会で建て替えについて発議・提案。「建て替え委員会」等設立

３．パートナー選び 「建て替え委員会」等による要望の再調査。パートナー(専門家)の選定。専門家による説明会やプランをみて、建て替えか大規模修繕かを含め検討。

４．建て替え推進決議 建て替え計画推進の合意向け、管理組合総会にて決議。合意を得られたら具体的な建て替え計画の策定。

５．建て替え計画策定 関係者へのヒアリング・意見交換・関連自治体や官公庁との協議・各種申請・周辺住民への説明を行い、最終的な建て替え計画をまとめる。

６．建て替え決議 新しいマンションの建物計画概要・建て替え費用の負担方法・新しいマンションの住戸選定方法等を管理組合総会による「建て替え決議」で組合員および議決権の5分4以上を得て決議。

７．マンション建て替え組合の設立 マンション建て替え決議に合意した人は、その4分の3以上の同意を得た後、法人格を有するマンション建て替え組合を設立できる。

８．建て替え不参加者への売り渡し請求 マンション建て替え組合は建て替えに参加しない方から区分所有権等の買い取りをする事ができる。

９．権利の変換 抵当権・借家権などを新しいマンションに移行させるための各種手続き。

10．工事実施計画の検討・確定 実際の工事内容を検討・確定した段階で、建築確認申請・工事請負計画。

11．新マンションの着工・竣工 建物の除去解体作業後、新しいマンションの建設工事。完成後建物の一括登記。

中古マンションの寿命は1棟1棟違います。購入を検討するときには、修繕計画や積立金・管理状態をよく確認して、後悔のない取引をしましょう。